המדריך לשיפוץ הדירה – מתי צריך עורך דין לקויי בניה?

המדריך לשיפוץ הדירה – מתי צריך עורך דין לקויי בניה?

החלטתם לשפץ את הבית?
הבן של משה מהמכולת, עשה שיפוץ “בחסד” אצל משפחת שפיגל.
ואתם רוצים להזמין אותו לתת הצעת מחיר ולצאת לדרך לפני שהחורף יגיע.

חכו רגע.

לפני חתימה על הצעת המחיר, אם היא בכלל רשומה, חשוב לקחת בחשבון כמה דברים.
בכדי שלא תמצאו את עצמכם בתום השיפוץ מאוכזבים במקרה הסביר
ותקועים באמצע השיפוץ חורף אחרי, ללא “קבלן”,
חשוב לדעת מה הזכויות שלכם כבעלי הבית אל מול הקבלן.

וניתן דוגמה מהשטח.

פנתה אלינו בעבר לקוחה, על כך שביצעה שיפוץ בביתה,
שכלל החלפת הריצוף, כפי שקורה במרבית השיפוצים,
אלא שלרוע מזלה, או לאור איכות קבלנה, לאחר סיום השיפוץ,
הסתבר כי הקבלן הגביהה את רצפת הנכס ב-2.5 ס”מ,
ללא שנתבקש לעשות זאת ובאופן שפגע בכל דלתות הבית
ואף בשווי הנכס ובשימושיות שלו.
לאור זאת, החליטה הלקוחה לפנות לקבלן לבקשה שיטפל בליקויים.
אלא שחלף הטיפול בבעיה, הכחיש אותה ופשוט “ניפנף” אותה באופן בוטה.
כמובן, היא שילמה את כל כמות השיפוץ ואפילו לא קיבלה קבלה אחת..
בצר לה פנתה אלינו והקבלן ניתבע על כל העוולות שיצר.
פסק דין טרם התקבל ונשמח לעדכן על תוצאות ההליך בהמשך.

אלא שעד שיתקבל פסק הדין – יש הרבה מה ללמוד מהסיפור.

א. חשיבותו של ההסכם במקדים –

אל תגידו מדובר בחבר. בן של השכנים. כי בסופו של יום,
זה לא יעזור לכם להתמודד עם עוגמת הנפש.
לא משנה עד כמה הקרבה, תמיד חייבים הסכם מסודר שכולל בתוכו את כל התנאים
והדברים החשובים לכם מול הקבלן.
אם אתם לא מסוגלים להחתים אותו על הסכם,
אולי עדיף להחליף קבלן למישהו רחוק יותר,
שלא יהיה לכם קושי לחשק אותו בהסכם ראוי
ובכך להבטיח את זכויותכם.
בענין זה חשוב לנו לציין, שהצעת מחיר חתומה על ידכם,
אמנם היא משהו, אבל היא לא יכולה להוות תחליף ראוי וברור כהסכם מפורט.
וזה כלל ברזל בהמלצותינו במשרד – “הסכם טוב מוקדם מהווה מניעה להוצאה גרועה ומאוחרת”.

ב. מה חשוב שיופיע בהסכם –

1. עלות כוללת של השיפוץ כולל מע”מ –

בשביל למנוע דיונים מאוחרים, על האם הסכום כולל מע”מ או לא כולל ובכלל,
מה הסכום הסופי המגיע לקבלן עבור עבודתו.
כמו כן, לקבוע מראש שהקבלן ייתן חשבוניות וקבלות על התשלומים.
זה גם חוקי וגם עוזר מאד למנוע טענות מאוחרות בדבר תשלומי חסר וייתר,
שאנו נפגשים בהם במשרדנו פעמים רבות,
במחלוקות בין לקוחות לקבלנים.

2. מנגנון של “בלתי צפוי מראש” –

לאחר שאמרנו עלות כוללת של השיפוץ,
עדין אנחנו בבעיה עם מה שלא צפוי.
אולי עקב האכילס של עולם השיפוצים והבניה,
הם השינויים הלא מתומחרים, שמתרחשים תוך כדי השיפוץ.
פתאום מחליטים לשנות תכנון, להחליף חומרים
והעלויות משתנות.
שימו לב- אין מדובר על הערה צדדית, זה טורפו ותורפתו של הסכם השיפוצים.
גם לאחר שסכמתם היטב את הסכום הכולל,
עדין ישנה בעיה עם הבלתי מתוכנן שתמיד יגיע.
ולכן – ישנה חשיבות קריטית לסעיף אשר יגדיר את המנגנון של מה שלא סכמתם מראש
ויצוף בהמשך.
המנגנון המומלץ לטעמנו, הוא מה שנקרא בעולם הבניה – cost + וב”עברית” – קוסט פלוס.
שמשמעותו עלויות בתוספת רווח על העבודה אשר תתבקש.
וגם פה ישנן שתי אפשרויות –
Cost plus fixed-fee – שזה מנגנון של סכום קבוע וידוע מראש שיודעים מה ההוצאה הסופית בו.
או
Cost plus percentage of cost – שזה מנגנון של סכום ליחידה בתוספת רווח על גביה שהכמות השימוש בה תלויה במזמין/בלקוח.
האפשרות צריכה להיקבע לפי אופי ההסכם והצדדים
והיא נעשית בהתאמה לצורך הרלבנטי העולה מהשיפוץ הספציפי.

3. התחייבות לזמן השיפוץ –

אחת הבעיות המשמעותיות של שיפוצים היא זמן השיפוץ.
פעמים רבות יש למזמין השיפוץ תאריך סיום לביצוע השיפוץ
ובכל מקרה, בלא תאריך יעד, עם סנקציה ברורה בצידו,
לקבלן אין שום אינטרס לסיים את השיפוץ,
בטח ובטח במקום שבו הכסף או רובו ניתן לו כבר בשלב הראשוני של השיפוץ,
או בהתאם לתאריכי “ברזל”, ללא קשר לקצב העבודה,
מה שמוביל אותנו, לסעיף הבא –

4. לוח תשלומים –

חשיבותו של לוח תשלומים בהסכם שיפוץ היא קריטית,
מאחר וללא לוח תשלומים מסודר,
שמקובע בהספקים ברורים ומפורטים של הקבלן,
העוקבים אחרי התקדמות השיפוץ –
הסיכוי להיות נתונים ללחץ בלתי פוסק של הקבלן,
היא וודאית לחלוטין,
מה גם, שהיא עלולה להשאיר אתכם,
באמצעו של השיפוץ ולאחר תום התשלום לקבלן,
ומבלי שיש לכם כל “מנוף לחץ” על הקבלן,
במטרה שישלים את השיפוץ לשביעות רצונכם
ואפילו השארת סכום לתקופת “בדק” שבה תבטיחו שהקבלן לוקח אחריות על עבודתו,
גם לאחר סיום השיפוץ.

5. ונקודה אחרונה להסכם המקדים לשיפוץ – תקופת האחריות לשיפוץ!

יש לדעת כי לכל עבודת בניה, יש טווח אחריות,
אך בשונה ממסירת דירה חדשה, בה יש חוק מפורש – חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל”ה-1974
אשר מחייב את הקבלן, באחריותו לבניה,
בשיפוץ נכס, אין חוק ותקנות מוסדרות ועל כן,
החשיבות להכנסת אחריות הקבלן לטיב השיפוץ היא קריטית
וצריכה להיות מפורטת בהתאם לסוג השיפוץ שביצעתם.

ישנן כמובן, עוד נקודות רבות שכדאי להביאם לידי ביטוי בהסכם מול הקבלן,
שרבות מהן גם משתנות בין הסכם למשנהו, בין השאר בשל היקפי השיפוץ וסוג ההתקשרות.
בשורה האחרונה –

כפי שהדגמנו בנקודות לעיל, ההסכם הוא קריטי
ולוּ להבנת הצדדים, גם הקבלן, אך גם הלקוח,
למחויבויותיהם בשיפוץ, אם באופן ביצוע השיפוץ ואם בתשלומים עבורו
ועצם קיומו, עלול למנוע את הליקויים אשר עלולים להיגרם במהלך השיפוץ
ואת המחלוקות על מה שלא נסגר ונקבע מראש.

אתם מוזמנים לפנות אלינו בכל שאלה בנושא זה
בין אם לניסוח הסכם אשר ישמור על זכויותיכם בשיפוץ
ובין אם בתביעה כנגד קבלן אשר פגע בזכויותיכם אלה.

שיפוץ מוצלח!!